Rozmowa z Arturem Stańczykiem, prezesem Pleszewskiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego
Niemal pięć lat temu obejmował pan funkcję prezesa PTBS. Te pierwsze wyzwania, z którymi się pan wówczas mierzył, mocno różnią się od tego, co dzieje się teraz? Bo – patrząc na inwestycje mieszkaniowe – działo się ostatnio w Pleszewie sporo.
Specyfiką pracy PTBS jest to, że wiele rzeczy toczy się równocześnie; na różnych poziomach i na różnych etapach realizacji. Gdy obejmowałem funkcję prezesa największym wyzwaniem było zakończenie inwestycji przy Placu Powstańców Wlkp. Jak wszyscy pamiętamy, były tam problemy z wywiązaniem się z umowy przez wykonawcę – co zresztą zakończyło się naliczeniem kary umownej, której słuszność została później potwierdzona przez sąd. Nie ukrywam, że było to dla mnie duże wyzwanie, żeby szybko wybrać nowego wykonawcę, który dokończy tę inwestycję, abyśmy mogli w odpowiednim terminie dostarczyć ludziom produkt w postaci ich mieszkań. To była więc taka mała „szkoła życia” - na starcie pracy w PTBS. Choć w zamówieniach publicznych miałem już spore doświadczenie, m.in. poprzez wcześniejszą pracę w PCM. Potem oczywiście kolejnych zadań i inwestycji, przybywało.
No właśnie, taki szczyt przypadł chyba całkiem niedawno – przy okazji sztandarowej inwestycji, czyli budowy nowych bloków przy Mieszka w Pleszewie?
Rzeczywiście, to był niezwykle intensywny czas, najgorętszym był de facto okres od stycznia do września ubiegłego roku, kiedy to prowadziliśmy kluczowe prace przy tym „flagowym” przedsięwzięciu. Warto zaznaczyć, że na finale była wówczas także kwestia nowych mieszkań przy ul. Sienkiewicza 35. Co prawda z powodu wojny w Ukrainie – i tym samym problemów z pracownikami - inwestycja znacząco się opóźniła, jednak summa summarum udało się ją dobrze zrealizować. Jest to finalnie „produkt” taki, jaki chcieliśmy. A sam teren ma perspektywę na rozbudowę.
Powiedzmy więc może trochę więcej o tej sztandarowej inwestycji – czyli blokach w rejonie Mieszka. Rozumiem, że było to największe, jednorazowo, wyzwanie PTBS w historii?
Zaczynając od końca: mamy dziś 92 nowe mieszkania, 98 miejsc postojowych, około 4510 metrów kwadratowych powierzchni mieszkalnej i zamknięty budżet inwestycji rzędu niemal 30 mln zł. I rzeczywiście – jest to największa kosztowo inwestycja, także w mojej karierze, odkąd zajmuję się zamówieniami publicznymi. Poza tym była to największa inwestycja w ogóle w historii PTSB.
Trudności jednak nie brakowało…
To prawda, cały proces był złożony, wymagał dużego skupienia, pracy i przygotowań. Pierwsze przymiarki do tej inwestycji były de facto już w 2019 roku. Burmistrz Arkadiusz Ptak miał odważną wizję i pomysł, żeby tę działkę, która wówczas należała do miasta, starać się zagospodarować na cele mieszkaniowe. Pojawiła się więc koncepcja architektoniczna, na podstawie której chcieliśmy zrobić przetarg w formule „zaprojektuj i wybuduj”. Po pierwszym przetargu uznaliśmy jednak, że takie rozwiązanie nie ma szans powodzenia – ze względu na znaczne przekroczenie planowanego budżetu. Stąd kolejny przetarg – już tylko na projekt. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że projektowanie jest często fazą, która przynosi różne trudności, trzeba podejmować decyzje dotyczące między innymi kolizji w terenie itd. Po projekcie trzeba z kolei zająć się najważniejszym – zabezpieczeniem finansowania. Tu nieoceniona była pomoc Banku Gospodarstwa Krajowego i Marcina Chmielewskiego, który tam jest opiekunem naszej spółki. Współpraca była bardzo dobra. Udało nam się wszystko ubrać w kwestie formalnoprawne. Wtedy powstała koncepcja skorzystania z kredytu budowlanego BGK, oprocentowanie jest tu trochę niższe niż w banku komercyjnym, ale zastrzeżenie jest tej natury, że przez pięć lat te mieszkania będziemy wynajmować klientom - a dopiero potem będą mogli te mieszkania wykupić. Finalnie jednak uważam, że to był strzał w dziesiątkę, myślę, że gdy w 2028 roku będziemy podejmować temat sprzedaży tych mieszkań - to będzie to na zasadach korzystnych dla całej społeczności.
Pozyskana pomoc z zewnątrz okazała się kluczowa przy tej inwestycji?
Uważam, że tak - zapewniliśmy sobie finansowanie rzędu 17 milionów zł w ramach wspomnianego kredytu, ponadto montaż finansowy uwzględniał także wkład własny spółki, wkład pieniężny miasta do spółki oraz partycypację najemców - czyli to, co najemca wpłacił przed podpisaniem umowy najmu, a co liczy się już do wykupu mieszkania. Ponadto na ostatniej prostej udało nam się pozyskać grant z Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa – otrzymaliśmy z tego źródła ponad 2 miliony złotych bezzwrotnego wsparcia – co nam domknęło budżet inwestycji kwotą w granicach 30 mln zł.
Prace ruszyły pełną parą pod koniec 2021 roku…
To prawda, ruszyły w bardzo dobrym tempie, niestety jednak wszyscy wiemy - co się stało w lutym 2022 roku. Wojna w Ukrainie miała znaczący wpływ na to, jak przebiegała inwestycja. Dość wspomnieć fakt, że początkowo w kosztorysie ofertowym tonę stali mieliśmy wycenioną na 4,8 tys. zł, tymczasem po wybuchu wojny cena w hurtowniach podskoczyła do ok. 7,2 tys. zł za tonę. To był bardzo duży problem, z którym musieliśmy sobie poradzić, istniała obawa, że wykonawca zejdzie z budowy. Owszem, umowa zawierała zgodnie z przepisami o zamówieniach publicznych, postanowienia o waloryzacji umowy, ale były one tworzone na czas pokoju, a nie na czas wojny. Ostatecznie, wspólnymi siłami, z wykonawcą doszliśmy do porozumienia – jak ta waloryzacja ma wyglądać. I niedawno udało się „dowieźć” ten produkt – w postaci mieszkań. A zainteresowanie nowymi lokalami w mieście wciąż jest bardzo duże.
No właśnie, nowych mieszkań powstało w ostatnim czasie bardzo dużo w mieście, także trzeba wspomnieć np. o Bogusza w Pleszewie.
Tak, i to bardzo cieszy. W przypadku mieszkań przy ul. Bogusza byłem zaangażowany w to na etapie koncepcyjnym, przygotowywałem dla miasta analizę porównawczą sposobów finansowania – na bazie wiedzy i rozwiązań pozyskanych przy inwestycjach Sienkiewicza 35 czy Mieszka I. Ostatecznie jak wiemy Miasto i Gmina Pleszew złożyło, jako samorząd, wniosek o dofinansowanie - i to dofinansowanie otrzymało w pokaźnej kwocie – aż 80% inwestycji sfinansował de facto Skarb Państwa. Jak mówiłem – każdy przypadek jest inny, na Podgórnej trzeba było również zadbać o dotychczasowych najemców – zapewnić im inne lokale w związku z wyburzeniami i rozpoczęciem nowych prac. Podobnie będzie zresztą w przypadku prac przy ul. Ogrodowej 1 – gdzie Miasto planuje wykonać gruntowną przebudowę istniejącej kamienicy. To z kolei możliwe było dzięki pozyskaniu wcześniej pieniędzy z zewnątrz w wysokości 500 tys. zł – na remont mieszkań z mieszkaniowego zasobu gminy. Tak jak mówiłem – praca w PTBS to cały system naczyń powiązanych.
To ostatecznie – o ile wzrósł zasób? Ile nowych mieszkań mamy w Pleszewie?
To rząd ok. 150 mieszkań. 21 mieszkań na Bogusza, 13 mieszkań na Podgórnej, 92 mieszkania na Mieszka I oraz 9 mieszkań na Sienkiewicza 35. To jest już 135 mieszkań. Ponadto dodać należy do tego osiem wyremontowanych pustostanów na potrzeby mieszkańców z ul. Ogrodowej. W sumie to 151 lokali.
Zasób wzrósł wiec diametralnie... Jak to wyglądało procentowo?
Spółce PTBS przybyło 101 mieszkań, a mieliśmy 32. Jest to wzrost o ponad 300%.
Każde administrowanie wiąże się jednak również z różnymi problemami – zwłaszcza pod względem finansowym. Jak wygląda więc kwestia kosztów? Wzrostu opłat? Bo to raczej nieuchronne?
Znaczenie ma każdy szczegół. Dość wspomnieć przykład budowy bloków na Mieszka I. Musieliśmy wspólnie z wykonawcą dojść do porozumienia – odnośnie metody waloryzacji umowy. Wykonawca proponował, by indeksować to o jeden ze wskaźników GUS-owskich. I rzeczywiście był to wskaźnik, który miał pewne podstawy, jednak nie przyjąłem ostatecznie tej propozycji – po dokładnym przyjrzeniu się skutkom. Okazało się bowiem, że wówczas kontrakt wzrósłby o prawie 6,4 mln zł! To było nie do zaakceptowania. Ostatecznie wypracowałem inną formułę – co prawda dużo bardziej pracochłonną i wymagającą także ode mnie osobiście dużo większej uwagi. Wprowadziliśmy waloryzację opartą o oferty zbierane z rynku z danego okresu. To było mozolne porównywanie cen poszczególnych materiałów z różnych hurtowni itd. Nieraz po więcej niż sto pozycji materiałów w pojedynczym zestawieniu. Dzięki temu koszty nie wzrosły o ponad 6 mln zł, ale o ok. 2,7 mln zł. Jak widać - czasami niuanse decydują o naprawdę sporych kwotach.
Pozostając więc przy kwestii kosztów – możemy powiedzieć coś o ewentualnych przewidywaniach - chociażby kosztów za energię? Jak to może wpłynąć na funkcjonowanie PTBS?
W tym roku koszty energii martwią mnie mniej – one rosły tak naprawdę drastycznie już od roku 2021 – mówimy zarówno o cenie gazu jak i prądu. Obecnie dużo bardziej martwi mnie podniesienie najniższego wynagrodzenia. Generalnie jestem chętny, żeby doceniać pracownika za jego pracę w odpowiedni sposób, by firma dzieliła się swoim sukcesem z pracownikami, jednak z drugiej strony presja ustawodawcy powoduje, że te usługi, które my sprzedajemy, mogą nie pokryć kosztów pracy. Mówiąc wprost: zwiększając koszty pracownicze, trzeba zwiększyć ceny usług. To ma odniesienie do każdego sektora gospodarki, także, a może przede wszystkim, na rynku prywatnym. Z punktu widzenia makroekonomii naszego państwa to kolejny czynnik, który wzmaga presję inflacyjną.
To teraz coś w drugą stronę - co jest nadzieją, jeśli chodzi o przyszłość PTBS? Jakieś flagowe inwestycje? Co przyniesie nam chociażby ten rok?
Ten rok potraktujemy jako, powiedzmy, taką chwilę oddechu. W ostatnim czasie wszyscy pracownicy PTBS pracowali na maksimum swoich możliwości, byliśmy mocno zaangażowani w to, co dziś widać finalnie - jako efekty omawianych już przez nas inwestycji. Pracy było zresztą tyle, że powiększyliśmy nasz zespół o dwie osoby. Teraz przyszedł czas na wspomniany krótki oddech – wykorzystanie m.in. zaległych urlopów itd. Z drugiej jednak strony w żaden marazm oczywiście nie popadamy – docelowo są plany m.in. „pociągnięcia” dalej szeregowców przy ul. Horoszkiewicza. Jeśli tzw. „bezpieczny kredyt” będzie dostępny, to z pewnością będzie popyt – i będzie można kontynuować budowę domków. Tym bardziej, że to naprawdę świetna lokalizacja, a same szeregowce są bardzo funkcjonalne. Poza tym mamy z tyłu głowy plany na kontynuację inwestycji przy Sienkiewicza 35 – moglibyśmy w przyszłości zbudować z tyłu drugi budynek. Oczywiście wiele zależy od różnych czynników – przede wszystkim chodzi o sposoby finansowania.
Czuć jeszcze ten głód mieszkań w mieście?
Zdecydowanie tak. Gdybym miał w tej chwili jakąś niezabudowaną, uzbrojoną nieruchomość i mógł tam zrobić 30 mieszkań, takich powiedzmy w rozmiarze pomiędzy 42 a 52 m², to sprzedałbym wszystko na pniu. Głód mieszkań widać cały czas, zresztą warto w tym miejscu cofnąć się do działań mojej poprzedniczki, prezes Alicji Błaszczyk, która była na tyle odważna, że rozpoczęła budowę bloków na Maliniu. Myślę, że to także otworzyło oczy prywatnemu sektorowi – pokazało, że się da. Teoretycznie Pleszew żyje wciąż w cieniu Poznania, Kalisza czy Ostrowa Wlkp., jednak w przypadku zapotrzebowania na nowe lokale – wciąż jest ono ogromne.
Możemy zdradzić coś jeszcze – jeśli chodzi o ewentualne plany PTBS?
Chciałbym przed końcem tego roku rozpocząć rozmowę – i wyjść z nią poza okręg administracji publicznej – odnośnie tzw. Społecznej Agencji Najmu. W dużym skrócie polega to na tym, że gmina powołuje wspomnianą instytucję – która koordynuje pewne kwestie związane z mieszkaniami także na rynku prywatnym. Dziś wiele mieszkań osób prywatnych stoi pustych – bo np. właściciele boją się samemu „ogarniać” sprawy związane z wynajmem, boją się, że ktoś im nie będzie płacił, że narobi szkód itd. Społeczna Agencja Najmu jest swoistym pośrednikiem - zawiera umowy dzierżawy mieszkań z prywatnymi właścicielami, a następnie wynajmuje je osobom z tzw. luki dochodowej, czyli tym, którzy z jednej strony nie kwalifikują się do mieszkania z zasobu gminy, bo zarabiają za dużo, a z drugiej nie stać ich np. na kredyt na własne mieszkanie. Generalnie idea jest taka, że to Społeczna Agencja Najmu bierze na siebie ryzyko np. nie płacenia czynszu przez tych najemców, w razie czego to ona zajmuje się ich eksmisją itd. To jednak tylko jeden z aspektów, rola SAN byłaby bowiem znacznie szersza. Pozwoliłaby np. również zająć się problemem osób starszych – tzw. więźniów trzeciego czy czwartego piętra. Oni – przekazując swój lokal do SAN, otrzymaliby prawo do mieszkania z mieszkaniowego zasobu gminy, ale np. w lepszej lokalizacji, na parterze lub pierwszym piętrze itd. Tu jest naprawdę mnóstwo możliwości – jeśli chodzi o rolę takiej Społecznej Agencji Najmu. To rozwiązanie funkcjonuje już zresztą w innych miastach w Polsce, na przykład w Poznaniu. Przedyskutujemy to jeszcze, ale mamy już pewne plany co do takich działań w przyszłości.
PTBS W LICZBACH
- 300% - o tyle wzrósł zasób mieszkaniowy w PTBS
- budynki pod opieką PTBS - 74, w tym 5 własnych
- lokale mieszkalne pod opieką PTBS - 932, w tym 133 własne
- zarządzana powierzchnia > 51 tys. m2, w tym > 47 tys. m2 powierzchni mieszkalnej
- liczba osób mieszkających w zasobie - 1627, w tym > 1000 we wspólnotach mieszkaniowych i > 400 w mieszkaniowym zasobie gminy
- 39 wspólnot obsługuje PTRB (42 budynki z 533 lokalami)
- 11 665 000 zł - kapitał zakładowy PTBS
- 9 – tylu pracowników zatrudnia PTBS
