Sprzedać bez podatku

Do końca kwietnia osoby, które rok temu kupiły i sprzedały mieszkanie mogą, pod pewnymi warunkami, odzyskać zapłacony podatek. Zmiana jest szczególnie ważna dla właścicieli lokali spółdzielczych. Warto się śpieszyć, bo w grę wchodzą niemałe pieniądze.
Zasady dotyczące ulgi związanej ze sprzedażą mieszkania zmieniły się z początkiem ubiegłego roku. Jeszcze dwa lata temu sprzedając lokal Kowalski mógł złożyć oświadczenie, że w ciągu 24 miesięcy uzyskane z tego tytułu pieniądze wyda na inne cele mieszkaniowe. Wówczas nie nie musiał płacić podatku (pod warunkiem złożenia deklaracji w ciągu 14 dni od sprzedaży). - Jeśli ktoś nie korzystał z ulgi, wówczas podatek wynosił 10 % przychodu, czyli całej uzyskanej kwoty - tłumaczy Maria Borowa, p.o. naczelnika urzędu skarbowego w Rawiczu. - Od pierwszego stycznia 2007 roku przepisy zmieniły się na tyle, że zupełnie inaczej wylicza się podatek. Zgodnie z obowiązującą dziś regulacją, sprzedając lokal trzeba oddać fiskusowi 19 % dochodu ze sprzedaży, czyli różnicy pomiędzy kosztem zakupu a ceną zbycia. Jeśli Kowalski nabył więc mieszkanie za 100 tys. zł, a sprzedał za 150 tys. zł, zapłaci 9 tys. 500 zł podatku. Od zasady jest jednak wyjątek. Kowalski nie musi uiszczać podatku, jeśli złoży oświadczenie, że przez 12 miesięcy poprzedzających sprzedaż był zameldowany w lokalu, który właśnie zbył. Na deklarację, tak jak poprzednio, ma dwa tygodnie. - Jeśli więc ktoś kupił mieszkanie 1 stycznia 2007 roku, a następnie zbył je 31 grudnia, licząc "do tyłu", 12 miesięcy był w nim zameldowany, a więc miał prawo sprzedać bez podatku - dodaje Maria Borowa.

Co ze spółdzielczym?
Problem pojawił się w ubiegłym roku, kiedy to w życie weszła nowelizacja ustawy dotycząca spółdzielni mieszkaniowych. Umożliwiała ona bowiem przekształcenie lokatorskiego prawa do lokalu w prawo własności za "grosze". - Bardzo wiele osób w 2007 roku skorzystało z tej możliwości. Działo się tak, że ktoś nabył mieszkanie np. 31 lipca, a po 4 miesiącach chciał je sprzedać. Jeśli chodzi o okres zameldowania, to wówczas mamy listopad, październik, wrzesień i sierpień. W takiej sytuacji trzeba było płacić podatek. Wtedy petenci bardzo często mówili, że oni mieszkają w tych lokalach dłużej niż 12 miesięcy, bo przecież gdy mieli lokatorskie prawo do lokalu, to też w nim mieszkali i byli zameldowani - wyjaśnia Maria Borowa. - Zrodził się dylemat, bo przepis nie wyjaśniał, czy okres ten należy liczyć wyłącznie od momentu nabycia na własność, czy jeśli ktoś mieszkał w danym lokalu wcześniej, można wyjść poza moment nabycia - tłumaczy p.o. naczelnika dodając, że według interpretacji ministra finansów okres zameldowania należało liczyć od chwili, kiedy dana osoba stała się właścicielem.
W przypadku spółdzielców w grę wchodzą niebagatelne kwoty. Jeśli bowiem ktoś kupił mieszkanie za np. 5 tys. zł, a sprzedał za 120 tys. zł, musiałby zapłacić podatek w wysokości ponad 20 tys. zł.

Od kiedy liczyć?
Jeśli urząd skarbowy postąpił zgodnie z zaleceniem ministra i uznał, że okres zameldowania jest zbyt krótki, by Kowalskiego mógł ominąć podatek, szansa na "skarbową oszczędność" mijała bezpowrotnie. Deklarację, która jest podstawą zwolnienia Kowalski mógł bowiem złożyć tylko przez 2 tygodnie od chwili zbycia. - Dzisiaj jednak minister finansów doszedł do wniosku, że przepis jest nieprecyzyjny i nie określa, czy 12 miesięcy należy liczyć od chwili, kiedy dana osoba stała się właścicielem, czy można liczyć już od momentu, kiedy została zameldowana, jeszcze przed uzyskaniem własności - mówi szefowa rawickiego fiskusa. W związku z tym pod koniec lutego wydana została nowa interpretacja nakazującą wliczyć w okres będący podstawą ulgi podatkowej także ten czas, kiedy Kowalski był w danym mieszkaniu zameldowany, ale nie był jeszcze jego właścicielem. - Te 12 miesięcy przed sprzedażą liczymy bez względu na to, czy byłem już właścicielem lokalu, czy nie - podkreśla Krzysztof Dyba, kierownik działu podatku dochodowego w rawickim urzędzie skarbowym.

"Sztywny" termin
Choć korzystna, zwłaszcza dla spółdzielców zmiana wykładni przepisów została już dokonana, pozostał jeden problem - termin 14 dni na złożenie oświadczenia, który dla wielu osób już upłynął. - To trochę techniczna sprawa, ale jest to przepis prawa materialnego, co oznacza, że jeśli czas minął, bez względu na to, że obecna interpretacja jest korzystna dla podatników, terminu nie można przywrócić - tłumaczy Borowa. - Urząd skarbowy nic nie mógł zrobić. W związku z tym, minister wydał rozporządzenie, w którym przedłużył termin na składanie deklaracji. Trzeba się spieszyć. Osoby, które sprzedały mieszkanie w ubiegłym roku, czas na doniesienie fiskusowi oświadczenia mają do 30 kwietnia. W lepszej sytuacji są ci, którzy lokal zbyli w tym roku. Oni na złożenie w "skarbówce" dokumentu mają czas do końca kwietnia 2009 roku. Jeśli Kowalski podatek już zapłacił, a zgodnie z nowym stanowiskiem ministerstwa mógł skorzystać z ulgi, fiskus zwróci mu pieniądze. Takie sytuacje najprawdopodobniej jednak będą rzadkością. - Te osoby płacą podatek dopiero w momencie złożenia zeznania podatkowego, ale oczywiście - mogło dojść do takich przypadków. Termin na złożenie deklaracji jest 14 dni, ale należność trzeba zapłacić do 30 kwietnia - dodaje Krzysztof Dyba. Jeśli jednak ktoś dostarczył już zeznanie podatkowe do urzędu, może zrobić jego korektę i odzyskać zapłacony podatek. Warto dopilnować terminów, bo jeśli ktoś może skorzystać z ulgi, ale nie złoży deklaracji w odpowiednim czasie, pieniądze przepadną. - Trudno nam powiedzieć, ilu podatników może to dotyczyć, ale temat był "gorący". Mieliśmy bardzo wiele pytań. Sądzę, że będzie to dotyczyło wielu osób - mówi Maria Borowa.

(AD)