Co to jest zasób mieszkaniowy gminy i po co się go tworzy?

Zasób mieszkaniowy gminy – to lokale będące własnością lokalnego samorządu, który nimi zarządza i dysponuje, wedle potrzeb mniej zamożnej części lokalnego społeczeństwa – i co bardzo istotne, wedle możliwości gminny. Warto też wspomnieć, że zgodnie z artykułem 75 Konstytucji RP, gmina ma dosłownie obowiązek zaspokajać potrzeby mieszkaniowe obywateli i przeciwdziałać bezdomności. Precyzując, zapewnia on dostęp do przystępnych cenowo mieszkań tzw. komunalnych dla tych, którzy najzwyczajniej nie byliby w stanie samodzielnie zaspokoić swoich potrzeb lokalowych na tzw. wolnym rynku. Nie mają one – z różnych powodów - wystarczających środków na zakup własnego „M” czy wynajem na wolnym rynku.

Kogo to przede wszystkim dotyczy?

Może to dotyczyć na przykład rodzin o niskich dochodach, dla których czynsz rynkowy przekracza ich możliwości finansowe, osób w trudnej sytuacji życiowej czy to z powodu bezrobocia, choroby, niepełnosprawności, przemocy domowej, samotnego rodzicielstwa. Może to też dotyczyć młodych, dla których dostęp do mieszkania w rozsądnej cenie może być kluczowy przy podejmowaniu decyzji o miejscu do życia, założeniu rodziny, podjęciu pracy w konkretnym mieście. I to też oferta dla wykluczonych społecznie, nieradzących sobie z codziennością, bo w tym zasobie mamy też lokale kiedyś nazywane socjalnymi, o niższym standardzie. Nie ma dla mnie większej satysfakcji z pracy niż moment, kiedy dowiaduję się, że osoba na którą nikt nie stawiał albo którą wszyscy już skreślili w pewnym momencie zaczyna sobie radzić z życiem. Zwłaszcza jeżeli jest to młoda osoba, która znalazła pracę i mieszkanie poza zasobem gminy i ciągnie za sobą rodzeństwo.

Gmina nie pozostawia takich osób bez dachu nad głową?

Kluczowa jest tutaj solidarność społeczna. W praktyce wygląda to tak, że jeśli wpływy z czynszów nie pokrywają wszystkich wydatków związanych z utrzymaniem mieszkań w zasobie komunalnym - różnicę pokrywamy z budżetu gminy. Ten oczywiście finansowany jest z podatków mieszkańców. Każdy, kto płaci PIT w Pleszewie, część swoich podatków przekazuje na utrzymanie tych mieszkań. Warto jednak pamiętać, że każdy z nas, nie ważne o jakim statusie dziś jesteśmy – może znaleźć się w tzw. kryzysie mieszkaniowym.

Jaki jest wpływ zasobu mieszkaniowego na rozwój gminy?

Wielowymiarowy – i społeczny, i ekonomiczny, i gospodarczy, i demograficzny. Mieszkanie to przecież jedna z naszych podstawowych potrzeb. Od jej zaspokojenia zależy – czy zostaniemy w danej gminie, co kształtuje przekrój wiekowy lokalnej społeczności, czy będziemy tu szukać pracy, co ma wpływ na lokalny biznes i wpływy podatkowe, również do budżetu gminy, czy tu założymy rodzinę – co decyduje o demografii. A to wszystko ma wpływ na nasze zdrowie i psychikę oraz budowanie wspólnoty. Proszę zwrócić uwagę, że wspólnotę budujemy od najmłodszych, a te mieszkania często najbardziej pomagają najmłodszym, którzy gdyby nie one, nie mieliby własnego bezpiecznego kąta do nauki i zabawy.

Co się składa na zasób mieszkaniowy gminy Pleszew? Jakiego rodzaju są to lokale?

Administrujemy około 350 lokalami w ponad 30 lokalizacjach. Spora część z nich znajduje się w budynkach, których wyłącznym właścicielem jest Miasto i Gmina Pleszew. Wymienić można tutaj: Garncarską 13, Kubackiego 1, Bogusza 1, Podgórną 3. Mamy też zasoby na wsiach w: Jankowie, Bógwidzach, Borucinie, Grodzisku i Suchorzewie. Kiedyś mieszkania dzieliły się na komunalne i socjalne, a więc na takie o odpowiednio wyższym i niższym standardzie, jak już wspomniałem. Dziś te granice się już zatarły. I to do tego stopnia, że ustawodawca uznał, że jest to sztuczny podział. Jeśli dany najemca dysponował kiedyś dochodem, pozwalającym na przyznanie mu tak zwanego lokalu socjalnego, a w międzyczasie jego sytuacja materialna się poprawiła - to nie mamy obowiązku go przeprowadzać do lokalu jakbyśmy to kiedyś powiedzieli w wyższym – komunalnym standardzie.

A jak weryfikujecie czy dane najemca nadal spełnia kryteria do przydziału mieszkania z zasobu gminy?

Co 3 lata przeprowadzana jest tzw. weryfikacja sytuacji finansowej najemców. Jeżeli okaże się, że ta się poprawiła – nie oznacza to, że ktoś traci prawo do tego lokalu. Wówczas stosuje się inne rozwiązanie. Otóż wtedy gmina ma prawo zwiększyć czynsz najmu.

O ile?

Czynsz może wzrosnąć do wartości odpowiadającej cenom rynkowym. Dodam jeszcze, że celem tej weryfikacji jest motywowanie do wyprowadzki osób, które dobrze już sobie radzą, a więc mieszkanie w zasobie komunalnym nie jest dla nich koniecznością. Jednak póki co nie mieliśmy jeszcze w MiG Pleszew sytuacji, w której najemca z powodu poprawy swojej sytuacji finansowej, płaciłby podwyższony na tej zasadzie czynsz.

Ile obecnie jest osób, które oczekują w kolejce na przyznanie im mieszkania z zasobu gminy?

Co roku Społeczna Komisja Mieszkaniowa otrzymuje około 120 wniosków. Obecnie mamy 40 osób, które pomyślnie przeszły weryfikację i oczekują na mieszkanie. A skoro mowa o Komisji, to jest to moim zdaniem świetny sposób, żeby zapewnić społeczną kontrolę nad procesem przyznawania mieszkań. W jej skład wchodzi jedna osoba z Rady Miejskiej, po jednym pracowniku z Urzędu Miasta i z Centrum Usług Społecznych i dwie osoby z PTBS. Wszystkie te osoby, bez dodatkowego wynagrodzenia, dbają o transparentność procedur przydziału lokali i ich zgodność z obowiązującym prawem.

A jakie są możliwości przydziału lokalu z tej gminnej puli?

Rocznie do rozdysponowania jest niecałe 20 lokali.

W jakim stanie są te mieszkania?

Część jest nowych, w dobrym standardzie. Z drugiej strony są też lokale, które bez gruntownego remontu nie nadają się do zamieszkania.

Z myślą o nich gmina Pleszew korzysta z programu „Mieszkanie za remont”?

Tak zgadza się. Program „Mieszkanie za remont” cieszy się dużym zainteresowaniem. Choć kryteria są zbliżone do standardowych zasad przydziału mieszkań komunalnych. W tym przypadku komisja przy ocenie wniosków zwraca uwagę jeszcze na to, czy dana osoba będzie w stanie samodzielnie sfinansować remont - to warunek niezbędny.

Jak to jest później rozliczane?

Wkład najemcy w prace remontowe jest częściowo rozliczany w czynszu, z wyłączeniem tzw. białego montażu. Dzięki programowi udało się w naszej gminie odnowić już kilkanaście mieszkań. Obecnie mamy jeszcze dostępne dwa takie lokale - w Grodzisku i przy ul. Poznańskiej w Pleszewie.

Co z pozostałymi mieszkaniami, które wymagają remontów, może nie tak gruntownych, ale wiadomo, że zawsze jest coś do naprawy?

Niestety, bez wsparcia z budżetu państwa nie mamy wystarczających środków, które pozwalałyby na ich stopniowe odnawianie. Dlatego korzystamy ze środków zewnętrznych. Świetnym narzędziem jest Fundusz Dopłat z Banku Gospodarstwa Krajowego. Dzięki niemu wybudowaliśmy nowe budynki w rejonie Bogusza i Podgórnej w Pleszewie, pokrywając z dofinansowania aż 80 procent kosztów tych inwestycji. Będziemy z niego korzystać również w niedalekiej przyszłości - modernizując kamienicę przy Ogrodowej w Pleszewie, gdzie przewidziano 13 lokali, oraz budynek dawnej szkoły w Bronowie, gdzie powstanie od 4 do 5 nowych mieszkań.

Jedno z przekonań krążące na temat mieszkaniowego zasobu gminy jest takie, że najemca ma prawo z czasem wykupić zajmowany lokal. Czy rzeczywiście tak jest?

Nie zawsze tak jest. Wykup mieszkania z zasobu gminnego to przywilej, na który samorząd może, ale nie musi, pozwolić. Gmina Pleszew w ostatnich latach zgadzała się na wykup tylko w wyjątkowych przypadkach.

Jakich?

Na przykład, jeśli dany lokal jest ostatnim niewykupionym mieszkaniem we wspólnocie mieszkaniowej. Wówczas – zbywając go - możemy zaoszczędzić na kosztach związanych z zarządzaniem tym lokalem i jego utrzymaniem. Gdy dochodzi do takich transakcji - zwykle gmina oferuje bonifikatę w wysokości 60% wartości mieszkania.

Co zaś z dziedziczeniem mieszkań z gminnego zasobu?

Częste jest przekonanie, że mieszkania komunalne można dziedziczyć, jednak jest ono błędne. Nie ma takich przepisów. Istnieje natomiast instytucja „wstąpienia w stosunek najmu” po kimś, kto zmarł. Takie prawo przysługuje osobie bliskiej zmarłego najemcy, ale niekoniecznie musi być to członek rodziny. Chodzi o spełnienie zasadniczego warunku: osoba, która chce wstąpić w stosunek najmu musi rzeczywiście mieszkać w danym mieszkaniu i współtworzyć wcześniej ze zmarłym gospodarstwo domowe. Dla przykładu - jeśli mieszkam z rodzicami w mieszkaniu komunalnym, to po ich śmierci mogę wstąpić w stosunek najmu. Jednak jeśli wyprowadziłem się z tego mieszkania i dopiero po ich śmierci zdecyduję się wrócić - nie będę miał prawa do przejęcia. Nawet jeśli byłem zameldowany w tym miejscu. Zdarzają się u nas takie przypadki. Weryfikacja odbywa się wówczas poprzez wizję lokalną. Gmina ma prawo przeprowadzić eksmisję osoby, która nie spełnia wymogów. Eksmisja odbywa się zgodnie z procedurą sądową. Takie przypadki - a mamy ich do dwóch rocznie - są skutecznie egzekwowane.

A czy są eksmisje spowodowane zadłużeniem lokatora?

Tak, od trzech do pięciu w ciągu roku. Nad procedurą eksmisyjną czuwa wówczas Społeczna Komisja Mieszkaniowa, która decyduje, do jakiego lokalu ma zostać przeniesiony eksmitowany. Najemcy trzeba stworzyć takie warunki, żeby zachęcić go do tego, żeby płacił czynsz. Aktualnie prowadzimy dwie sprawy eksmisyjne, które są na zaawansowanym etapie. W obu przypadkach mamy już wyrok eksmisyjny i tytuł wykonawczy, ale jeszcze go nie wdrażamy, ponieważ najemcy obiecali, że dobrowolnie się wyprowadzą. W związku z tym, nie uruchamiamy jeszcze procedury komorniczej. Staramy się unikać - jeśli tylko to możliwe - dodatkowych kosztów związanych z komornikiem oraz sądem - zarówno po naszej stornie, jak i dłużnika.
Ile jest z kolei takich lokatorów, którzy nie są eksmitowani, ale mają problemy z zapłatą czynszu i to zadłużenie im narasta?
To stała liczba, około 50 rodzin, w tym ok. 40 jest takich, które nie płaciły czynszu, zadłużenie rosło, i raczej nie ma szans na uregulowanie należności, a ok. 10 rodzin ma przejściowe problemy. Zaletą naszej organizacji jest to, że do każdego najemcy możemy stosować indywidualne podejście. Dowiadujemy się, dlaczego u kogoś dzieje się gorzej, diagnozujemy problem i staramy się pomóc. Zdarzało się wielokrotnie, że proponowaliśmy dłużnikom przeprowadzkę do innej lokalizacji, z niższymi kosztami utrzymania, czy porozumienie o spłacie zadłużenia. To pozwalało wyjść im na prostą. Działamy z korzyścią zarówno dla dłużnika, jak i gminy, której przecież zależy na stałym strumieniu środków. Gdy najemca nie reguluje swoich zobowiązań za wodę, śmieci i inne media - musi zapłacić gmina, a więc podatnik.

Co z tymi, którzy nie płacili czynszu i raczej go nie zapłacą?

Musimy działać w granicach prawa. Przede wszystkim dbamy o to, żeby nie przedawniły się zaległości czynszowe i czekamy aż te osoby będą dysponować jakimś dochodem, który będzie mógł zająć komornik. Wielu z tych dłużników już nie mieszka w naszych zasobach. Podkreślę jednak, że te 40 rodzin - to 10 procent naszych klientów. A więc znaczna większość – co trzeba podkreślić wyraźnie - regularnie płaci czynsz. Życzę każdemu przedsiębiorcy, żeby miał taką ściągalność, na tak ryzykownym rynku jak najem nieruchomości.

W razie kłopotów można też skorzystać z dodatków mieszkaniowych.

Tak, zajmuje się tym Centrum Usług Społecznych w Pleszewie. My przekazujemy dwie istotne informacje: po pierwsze potwierdzamy, że dana osoba faktycznie zamieszkuje dany lokal, a po drugie – na jaki okres obowiązuje umowa najmu. Dodatkowo, informujemy jeśli występują zaległości w płatnościach za czynsz, które przekraczają trzy miesiące. Wtedy najemca traci dodatek mieszkaniowy. I co istotne - w przypadku wynajmu lokalu z zasobu gminnego przyznane dodatki mieszkaniowe trafiają na konto gminy.

Jakie wyzwania związane z mieszkaniami komunalnymi stoją teraz przed PTBS-em?

Wyzwania w kontekście zasobu gminnego dotyczą głównie konieczności wymiany źródeł ciepła w mieszkaniach komunalnych. Obecnie wiele z nich wyposażonych jest w stare, nieefektywne kotły na paliwa stałe, które generują duże zanieczyszczenie i wymagają wymiany. Problemem jest jednak to, że gminy nie mają dostępu do zewnętrznych funduszy na wymianę źródeł ciepła, więc muszą przeznaczać własne środki na ten cel. Nie jest to łatwe przedsięwzięcie.

Jakie jeszcze plany na przyszłość ma PTBS?

Poza wspomnianą już modernizacją kamienicy przy Ogrodowej w Pleszewie oraz budynku dawnej szkoły w Bronowie, dostrzegamy w naszej gminie dużą potrzebę w zakresie mieszkań treningowych. Takie mieszkania umożliwiałby osobom z niepełnosprawnością intelektualną przez określony czas - na przykład weekend, tydzień czy miesiąc – przekonać się - jak to jest żyć samodzielnie. To usługa, która jest u nas wciąż niedostępna, a jak wspomniałem - wraz ze starzeniem się społeczeństwa zapotrzebowanie na nią rośnie.

https://zpleszewa.pl/wiadomosci/mamy-o-300-mieszkan-wiecej-mowi-artur-stanczyk-prezes-pleszewskiego-towarzystwa-budownictwa-spolecznego/MtI3RiLNvIn8FPg5HoZR

Numer Alarmowy 112 (1)

Jak prawidłowo wezwać pomoc?