Kwestii związanych z funkcjonowaniem wspólnot mieszkaniowych jest bardzo dużo. I są one niezwykle ważne, bo wpływają na codzienne funkcjonowanie sporej grupy mieszkańców powiatu pleszewskiego. Dlatego pleszewska spółka gminna rozpoczyna cykl porad. Prezes PTBS - Artur Stańczyk - będzie wyjaśniał różne zagadnienia - choćby zasady rozliczania mediów (woda, ogrzewanie, śmieci), remonty w mieszkaniach i w częściach wspólnych. Poruszy takie zagadnienia jak samowola na klatce schodowej, wolność we własnym mieszkaniu. Omówi zasady korzystania z piwnic, parkowania na drogach wewnętrznych. A zacznie od pieniędzy - czyli od funduszu remontowego. Co to tak naprawdę jest, na co można go przeznaczyć, na jakich zasadach i kto o tym decyduje.

Brak definicji legalnej

Zacznijmy od tego, że pojęcie fundusz remontowy - nie jest zdefiniowane w przepisach prawa. Konsekwencją tego, jest to, że nie ma jednego „właściwego” sposobu, w jaki to narzędzie „prawa lokalnego” ma działać. Natomiast, Sąd Najwyższy i sądy apelacyjne wielokrotnie potwierdzały, że wspólnota mieszkaniowa ma prawo (na mocy uchwały właścicieli) utworzyć fundusz remontowy jako specjalny fundusz celowy. Nie przypadkowo użyłem cudzysłowu pisząc o lokalnym prawie, gdyż w sensie polskiego porządku prawnego uchwały wspólnot mieszkaniowych nie są prawem. Tak samo jak prawem nie są uchwały spółdzielców w spółdzielniach mieszkaniowych. Natomiast uchwały właścicieli mogą i, moim zdaniem powinny, regulować kwestie odkładania przez wspólnotę mieszkaniową środków na tzw. czarną godzinę.

Uwaga, nagłe szkody!

Wyobraźmy sobie, że nad budynkiem wspólnoty przechodzi nawałnica i wyrządza szkody. Niszczy dach, uszkadza kominy, wybija szyby w oknach i łamie rolety okien i drzwi balkonowych. Wymiana okien i rolet leży oczywiście po stronie właściciela lokalu, a wiemy, że są to w dzisiejszych czasach kwoty niebagatelne. Natomiast dachy i kominy to części wspólne. Zarząd wspólnoty musi natychmiast działać, aby usunąć gruz i inne elementy zagrażające zdrowiu i życiu oraz zabezpieczyć mienie wspólne i poszczególnych właścicieli.

Tu mała dygresja, w modelu funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej, w którym właściciele powołali zarząd właścicielski, to zarząd składający się z osób fizycznych jest odpowiedzialny za decyzje. W modelu, gdzie zarząd powierzono podmiotowi profesjonalnemu na mocy uchwały wspólnoty zaprotokołowanej przez notariusza, nie ma zarządu właścicielskiego, więc to ten podmiot (zewnętrzny dla wspólnoty) jest jednocześnie zarządem i zarządcą, i wówczas to zarządca podejmuje decyzje. Jeżeli nie ma funduszu remontowego, to w naszym przykładzie właściciele nie tylko muszą pokryć koszty remontów własnych lokali, ale także muszą wpłacić do wspólnoty znaczne środki. Jednorazowo. Wpłacają je na zabezpieczenie dachu przed dalszymi szkodami oraz na naprawę dachu. Oczywiście jeżeli lokale właścicieli są ubezpieczone od skutków nawałnicy i budynek jest ubezpieczony mądrze, to ubezpieczenie pokryje większość kosztów. Natomiast praktyka wskazuje, że nierzadko zdarza się, że właściciele nie ubezpieczają lokali, a jeszcze częściej zdarza się, że zarządy wspólnot nie są chętne, aby ubezpieczać budynki do ich wartości odtworzeniowej. W takiej sytuacji ubezpieczenie nie pokryje kosztów napraw, więc potrzebny jest fundusz remontowy. Natomiast jest on przydatny nie tylko wtedy, gdy wspólnotę dotknie jakaś anomalia pogodowa.

Środki z funduszu dużo częściej są przeznaczane na zwykłe naprawy lub ulepszenia części wspólnych. Można z niego sfinansować większe jednorazowe zadania, takie jak malowanie klatki schodowej, ocieplenie budynku, zakup i posadzenie drzew lub innej zieleni na działce wspólnoty, wymiana kotła centralnego ogrzewania albo remont węzła cieplnego. Ale także zadania, które są cykliczne, jak wymiana wodomierzy albo ciepłomierzy. Zatem fundusz remontowy to specjalny fundusz celowy, którego zadaniem jest zabezpieczenie się na przyszłość. Zamiast czekać, aż dach zawali się na głowę i nagle każdy z właścicieli będzie musiał wyciągnąć z kieszeni po 20 tysięcy złotych „na już”, co miesiąc wpłacają drobne kwoty. Kiedy przychodzi czas na remont lub inwestycję - pieniądze po prostu czekają na decyzję o ich wydatkowaniu.

Potrzebna jest uchwała

Wspomniałem już wcześniej, że wspólnota mieszkaniowa powinna podjąć uchwałę o utworzeniu funduszu remontowego. I to jest jedyny sposób, w który to narzędzie może powstać. Również na podstawie uchwały wspólnota mieszkaniowa ustala jego wysokość. Dla jasności powiem, że nie ma wymogu, aby go tworzyć i wiem, że istnieją wspólnoty, które go nie posiadają. Wspólnoty te funkcjonują w taki sposób, że kiedy pojawia się potrzeba ustalają kwotę, którą należy zebrać i dzielą ją między właścicieli. Wówczas może powstać konieczność wpłaty znacznej kwoty. Na przykład jednorazowo kilkanaście tysięcy złotych. To może zaboleć. Dobrze, jeżeli te wspólnoty robią to na podstawie posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej. Gorzej, jeżeli nie, gdyż ustalanie wysokości zaliczek na utrzymanie nieruchomości według zasady „na lokal”, jest niezgodne z przepisami.

Wracając do tematu. Przyjęło się zwyczajowo, że wysokość wpłaty na fundusz ustala się w oparciu o stawkę za metr kwadratowy powierzchni udziałowej danego lokalu. Przez „powierzchnię udziałową” rozumiem wszystkie powierzchnie wymienione w akcie notarialnym nabycia danego lokalu, a więc mieszkanie i przynależne do niego pomieszczenia. Te pomieszczenia przynależne to może być piwnica, strych, garaż lub inne pomieszczenie gospodarcze. Nie jest rzadkością, że w nowo powstałych wspólnotach taka wpłata nie przekracza 50 zł miesięcznie, bo gdy na przykład wspólnota uchwali stawkę na poziomie 50 groszy/m2/miesiąc, a lokal właściciela składa się z mieszkania o powierzchni 50 m2 i komórki lokatorskiej o powierzchni 5 m2, to wynikiem mnożenia będzie kwota 27,50 zł na miesiąc. Natomiast we wspólnotach, które istnieją w budynkach zabytkowych lub niedoinwestowanych i przez lata zaniedbanych, taka stawka może wynosić 10 zł i więcej. Zależy to po części od finansowania koniecznych inwestycji przy pomocy kredytów bankowych. Bo, nieco w kontrze do tego, na co wskazywałem wcześniej, sytuacja w której wspólnota posiłkuje się przy inwestycji kredytem spowoduje, że bank będzie wymagał ustanowienia funduszu remontowego, aby wpłaty na ten fundusz były zabezpieczeniem spłaty kredytu. Krótko mówiąc, wysokość stawki na fundusz remontowy zależy od potrzeb remontowych/inwestycyjnych wspólnoty, stanu technicznego budynku i zasobności portfeli właścicieli lokali. Na to ostatnie zwracam szczególną uwagę zarządom wspólnot i zgromadzeniom właścicieli w trakcie zebrań, na których dyskutowane są uchwały o wysokości zaliczek.

Na zebrania przychodzą często osoby, którym zależy na dobru wspólnoty, i które regularnie wpłacają zaliczki. Często te osoby byłyby gotowe podejmować decyzje o radykalnych podwyżkach, natomiast powinny brać one pod uwagę to, że nieobecne osoby mogą być w szoku, kiedy stawka na fundusz remontowy wzrośnie z 2 zł do na przykład 7 zł. Proszę przy tym pamiętać, że każda uchwała podejmowana jest bezwzględną większością głosów, a głos każdego właściciela waży tyle, ile wynosi jego udział w nieruchomości wspólnej. Może być więc tak, że w dziewięciolokalowej wspólnocie troje właścicieli ma więcej niż połowę udziałów i ci właściciele mogą podjąć praktycznie każdą uchwałę. Natomiast nie jest sztuką podejmować uchwały, a sztuką jest wprowadzać je w życie i ewentualnie egzekwować konsekwencje nie stosowania się do nich przez właścicieli. Zbyt wysoka stawka na fundusz remontowy może po prostu spowodować, że właściciele przestaną wpłacać zaliczki i zaczną zadłużać się względem wspólnoty. W małych społecznościach nie jest to komfortowa sytuacja, kiedy do sąsiadki lub sąsiada zaczyna „zaglądać” komornik.

Konkretny przykład

Tu chciałem zwrócić uwagę na jeszcze jeden aspekt ustalania wysokości zaliczki na fundusz remontowy. Wiemy już, że jest to najczęściej iloczyn powierzchni udziałowej i ustalonej w uchwale stawki miesięcznej. Przytłaczająca większość wspólnot, które znam ustala tę wartość w podany sposób. Taki jest zwyczaj, ale tak jest też prościej właścicielom zrozumieć ile zapłacą po podjęciu nowej uchwały. Ustawa o własności lokali mówi jednak, że koszty utrzymania nieruchomości wspólnej ponosimy w stosunku do posiadanych udziałów. Reguluje to art. 12 ust. 2 tej ustawy. Oznacza to, że uchwała wspólnoty musiała by stanowić, że od danego miesiąca wspólnota zamierza zbierać na funduszu remontowym miesięcznie kwotę na przykład 7 000 zł. W tym przykładzie wykorzystajmy wcześniej opisane mieszkanie o powierzchni udziałowej 55 m2. Przyjmijmy, że w tej wspólnocie suma powierzchni lokali i pomieszczeń przynależnych to łącznie 3 000 m2, więc udział przykładowego mieszkania wynosi: 55 m2 / 3 000 m2 = 0,0183.

Przyjmijmy, że poprzednia uchwała tej wspólnoty mówiła, że zbierana jest kwota 5 900 zł. Więc jakie obliczenia na zebraniu musi wykonać właściciel, aby wiedzieć o ile więcej zapłaci? Najpierw musi ustalić różnicę pomiędzy starą a nową wartością akumulowaną na funduszu remontowym: 7 000 zł - 5 900 zł = 1 100 zł. Następnie, zakładając że pamięta wysokość swojego udziału w nieruchomości wspólnej, powinien obliczyć iloczyn tego udziału i ustalonej wcześniej różnicy: 0,0183 x 1 100 zł = 20,13 zł. Dużo przejrzyściej jest napisać w uchwale, że stawka na fundusz remontowy wynosi 2,33 zł/m2/miesiąc, a wcześniej wynosiła 1,97 zł. Wówczas różnicę tych dwóch kwot mnożymy przez liczbę metrów i mamy gotowy wynik. Co ciekawe, właśnie takich uchwał oczekują od wspólnot mieszkaniowych banki, gdyż w kalkulacji zabezpieczenia i spłaty kredytu odnoszą obliczenia do wysokości stawki, a nie do wysokości miesięcznej wpłaty na fundusz remontowy.

Kto decyduje?

Jeżeli zaś chodzi o to, kto decyduje o wydatkowaniu środków z funduszu remontowego, na to pytanie nie ma prostej odpowiedzi. Co do zasady każdy wydatek może być poprzedzony uchwałą wspólnoty mieszkaniowej. Uchwała winna wskazywać najważniejsze elementy przyszłej umowy, tzw. essentialia negotii. Są to informacje, które odpowiadają na pytania: kto?, komu?, co?, kiedy? i za ile? - zleca do wykonania. Uchwała winna wskazywać także, komu udzielone jest pełnomocnictwo do reprezentacji wspólnoty przy zleceniu danego zadania. Może być to zarząd właścicielski, zarządca pełniący rolę zarządu powierzonego lub administrator. Natomiast nic nie stoi na przeszkodzie, aby w sprawach tak zwanego „zwykłego zarządu”, o wydatkach decydował zarząd właścicielski wspólnoty bądź zarządca, któremu zarząd powierzono. W zależności od wielkości wspólnoty i zwyczaju, decyzją zwykłego zarządu może być wydatek do 200 zł, na przykład na zakup sadzonki jakiegoś krzewu. Ale dla dużych wspólnot, może być to wydatek rzędu kilkunastu tysięcy, np. związany z wyborem wykonawcy, który wykona audyt energetyczny i inwentaryzację budowlaną niezbędną do termomodernizacji.

Osobiście wspieram takie podejście, że każdy wydatek z funduszu remontowego powinien być poprzedzony uchwałą właścicieli, niezależnie od wielkości wspólnoty i kwoty wydatku. Z takim zastrzeżeniem, że jeżeli wystąpi jakaś sytuacja awaryjna lub wymagająca pilnego działania, wówczas decyduje zarząd właścicielski wspólnoty. Wynika to z bardzo ważnej kwestii, o której niewielu właścicieli pamięta, otóż pieniądze wpłacone do wspólnoty tytułem zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej nie należą już do wpłacającego. Stają się one majątkiem wspólnoty. A skoro tak, to decyzje o ich wydatkowaniu także powinny zapadać wspólnie. Na marginesie chciałem jeszcze dodać, że skoro wyżej wymienione środki stają się majątkiem wspólnoty, to nie podlegają one rozliczeniu w przypadku sprzedaży mieszkania. W pewnym sensie przechodzą one w dobro nabywcy lokalu, który zamieszka we wspólnocie, która planuje z rozmysłem i zbiera środki na przyszłe wydatki. Przed zakupem lokalu warto więc poprosić sprzedającego nie tylko o zaświadczenie wspólnoty o niezaleganiu z opłatami, ale także o aktualne sprawozdanie finansowe wspólnoty.

Dwa słowa na koniec

Warto jeszcze wspomnieć kategorie kosztów, na które fundusz nie może być wydatkowany. Mianowicie, nie należy z niego pokrywać kosztów bieżącego utrzymania nieruchomości, na przykład comiesięcznych lub cyklicznych opłat za media zużyte w częściach wspólnych, koszenia trawy i dbania o zieleń, sprzątania klatek schodowych, czy ubezpieczenia budynków. To po pierwsze. A po drugie, wracając do kwestii powierzchni udziałowej i zaliczek, to obserwuję, że dla niektórych nie jest oczywiste, że wysokość zaliczek jest pochodną udziału, a więc także i powierzchni pomieszczeń przynależnych. Słyszałem zdania właścicieli, typu „Przecież nie robicie remontów w piwnicach, więc dlaczego mamy za nie płacić”. To nie jest tak. Przepisy są tu jednoznaczne i każda uchwała ustalająca wysokość opłat na podstawie powierzchni lokalu bez pomieszczeń przynależnych, będzie uchwałą niezgodną z prawem. Ponadto, wspólnota mieszkaniowa rzeczywiście nie remontuje komórek lokatorskich, bo w sensie prawnym są one częścią lokalu, ale wspólnota odpowiada za ściany zewnętrzne, fundamenty budynku, stropy nad piwnicami, stan instalacji w piwnicach oraz za utrzymanie tych elementów we właściwym stanie technicznym. Dlatego nielogicznym jest twierdzenie, że kompetencja zarządów wspólnot nie sięga do piwnic i że można nie finansować ich ewentualnych remontów.

Artur Stańczyk (1)

Poradnik dla wspólnot mieszkaniowych – fundusz remontowy