- Chciałam kupić mieszkanie w Pleszewie, ale cena za m2 jest strasznie wysoka! – mówi jedna z naszych czytelniczek.

Dodaje, że od czasu do czasu przegląda miejscowe oferty, ale jej zdaniem nie ma ich zbyt wiele. Czy to oznacza głód nieruchomości?

- Myślę, że mieszkań w Pleszewie brakuje - stwierdza.

Nietrudno znaleźć jednak zupełnie odmienne opinie. Problemem nie są lokale, ale finanse.

- Najpierw miejsca pracy, później mieszkania. Niestety u nas jest na odwrót. Potem lokale będą stały puste - sugeruje.

– Ceny są sztucznie zawyżone przez biznesmenów, którzy mają po 30 mieszkań, a mieszkańców - na nie nie stać! - gorączkuje się kolejny czytelnik.

Przyjrzeliśmy się miejscowemu rynkowi mieszkaniowemu. Czy rzeczywiście jest u nas drogo w porównaniu z ościennymi miastami? Czy mieszkań, mimo wielu realizowanych inwestycji deweloperskich oraz miejskich, brakuje? Jak ceny nieruchomości mogą kształtować się w najbliższej przyszłości?

Mieszkania w Pleszewie są coraz droższe

Mieszkania na rynku pierwotnym od deweloperów zewnętrznych zaczęły być sprzedawane w naszym mieście od 2018 r. Wtedy za lokum w stanie deweloperskim przy Armii Poznań trzeba było zapłacić ok. 3,5 tys. za m kw. Reklamowano je wysokim standardem, do zakupu zachęcać miała spokojna okolica, w cenie był też ogródek. W marcu za jedyne dostępne mieszkanie na tym osiedlu o powierzchni 85,19 m kw. trzeba było wydać już 4,3 tys. zł za m kw.

Okazuje się jednak, że taka cena to wyjątek, bo w przypadku nowszych inwestycji - jest drożej. I to znacznie. Przy ul. Lipowej od zeszłego roku sprzedawane są lokale określane jako "apartamenty". Pośrednik mówi nam, że popyt na nie był bardzo duży. Zostało jeszcze kilka ofert. Za m kw. zapłacić trzeba nieco ponad 6 tys. zł.

Do zakupu ma zachęcać z jednej strony bliskość centrum miasta, z drugiej terenów zielonych, funkcjonalne wnętrze i wysoki standard wykończenia. W tej samej okolicy, bo przy ul. 70 Pułku Piechoty sprzedaż w ramach jednej z inwestycji rozpoczęła się dwa lata temu. Wszystkie mieszkania już znalazły właścicieli. Wówczas ceny ksztaltowały się na poziomie od ok. 4,3 tys. zł do 4,7 tys. zł za m kw. To pokazuje, jak z roku na rok ceny lokali w Pleszewie - rosną.

A jak jest poza miastem? Atrakcyjna inwestycja realizowana jest właśnie w Marszewie. I tu zaskoczenie - bo za m kw. niektórych lokali zapłacimy nie mniej niż w Pleszewie - ponad 6 tys. zł.

Po sąsiedzku nawet 10 tys. zł od m kw.

Okazuje się, że Pleszew nie jest wyjątkowy. Podobnie kształtują się ceny na rynku nieruchomości w ościennych miastach. Tam jednak można jednak znaleźć już znacznie droższe inwestycje, o wyższym stndardzie, których nie ma u nas – nawet za 10 tys. zł za m kw.

- Zarówno w Kaliszu, jak i Ostrowie pojawiają się inwestycje deweloperskie, które są sprzedawane już za ponad 8 tys. zł za m kw. Dlaczego? To rynki, na których bardziej liczą się już lokalizacje inwestycji i występują lokalizacje „topowe”. W takich miejscach inwestycje o wysokim standardzie, w stanie deweloperskim sprzedaje się nawet za 8,5 tys. zł od m kw., a z wykończeniem – za ponad 10 tys. zł – tłumaczy Mariusz Sitnicki, właściciel kancelarii nieruchomości „Sitniccy” z Pleszewa.

Na rynku wtórnym niekoniecznie taniej

Większość ogłoszeń, jeśli chodzi o sprzedaż mieszkań w Pleszewie i oklicy dotyczy jednak rynku wtórnego, chociaż tych ofert – obecnie również nie ma za wiele. Cena zależna jest od lokalizacji, stanu lokalu, jego powierzchni, zabudowy i wielu dodatkowych czynników. Zadbane i częściowo umeblowane mieszkanie na pierwszym piętrze o powierzchni 62 m kw. przy ul. Mieszka I wystawiono za 5 tys. zł od m kw. Szybko zniknęła oferta, w której lokum o powierzchni 48 m kw. na drugim piętrze przy ul. Reja wystawiono za 5,6 tys. zł od m kw.

- Osiedle Reja jest bardzo popularne, zwłaszcza dla osób starszych, które wyprowadzają się z terenów wiejskich, w związku z wiekiem i niedogodnościami życia na wsi. W budynkach z okresu PRL, czyli właśnie na Osiedlu Reja, Mieszka I czy Bolesława Krzywoustego oczywiście można kupić mieszkanie taniej niż z rynku pierwotnego, ale wcale nie musi tak być. Wszystko zależy od standardu - tłumaczy Mariusz Sitnicki.

W ogłoszeniach z samego Pleszewa nie znajdziemy obecnie oferty opiewającej na kwotę poniżej 4,5 tys. zł od m kw.

Mieszkania są za drogie?

Pleszewian stać na mieszkania za takie stawki? Zainteresowanie ofertami od deweloperów jest duże, bo kiedy tylko te się pojawiają – szybko znikają. W ostatnim czasie popyt ze strony kupujących mieszkania w Pleszewie na własny użytek się jednak zmniejszył.

- Obserwujemy ujemne skutki załamania akcji kredytów hipotecznych, z którymi boryka się od jakiegoś czasu cały rynek. Mamy więc taką sytuację, że nie wszystkich stać na kupno własnego mieszkania – mówi Mariusz Sitnicki.

Specjalista dodaje, że nie każdy kupuje lokum dla siebie, bo są i tacy, którzy inwestują w nieruchomość, wynajmując ją innym. To stabilizuje sytuację na rynku.

Może wynajem?

Jeśli nie kupno, to może wynajem? Stawki czynszu w aktualnych ogłoszeniach są bardzo różne. Przeważają te od 1 tys. zł w górę, ale wszystko znowu zależy od standardu mieszkania i innych czynników, takich jak np. lokalizacja.

Właściciel nowego mieszkania o wysokim standardzie przy ul. Armii Poznań za trzypokojowe mieszkanie oczekuje co miesięcznej opłaty w wysokości 2,3 tys. zł. Ekspert zauważa, że kwatery w Pleszewie są bardzo szybko wynajmowane, a ofert jest mało. Duży popyt rozpoczął się w zeszłym roku, kiedy w Ukrainie wybuchła wojna, i do naszego kraju przybyło wielu uchodźców.

- Od zeszłego roku znaczna część osób, które wynajmowały mieszkania z naszej oferty, to były osoby, które przybyły z Ukrainy. To mocno napędziło i nadal napędza rynek najmu. Myślę, że zjawisko będzie się utrzymywać, dlatego że sytuacja jest cały czas rozwojowa – uchodźcy się tutaj zagospodarowują, znajdują pracę i szukają lepszych warunków do mieszkania. Na pewno popyt z tego względu też będzie się utrzymywał – ocenia Mariusz Sitnicki.

Miasto inwestuje

Wiele mieszkań buduje obecnie pleszewski samorząd. Jak zapowiedział burmistrz Arkadiusz Ptak - w mieście w najbliższym czasie ma powstać ponad 150 nowych lokali - zarówno z opcją dojścia do własności, jak i na wynajem. Dwa nowe bloki, w którym będą mogły zamieszkać 92 rodziny, stanęły już na osiedlu Mieszka I. Przyszli najemcy będą spłacać raty w czynszu, potem będą mogli wykupić nieruchomość na własność. Stawka czynszu ma wynosić ok. 22- 23 zł za m kw., w tym 15 zł to spłata kredytu i odsetek. Mieszkania są zróżnicowane – od 32 m kw. po 72 m kw.

Niemal zakończona jest inwestycja przy ul. Sienkiewicza. Postępują też prace na budowie przy ul. Podgórnej oraz roboty u zbiegu ul. Bogusza i Poznańskiej. W tych przypadkach dostępne będą mieszkania na wynajem. Przy Bogusza i Poznańskiej dostępnych będzie 21 nieruchomości o podwyższonym standardzie o pow. od 25,10 m kw. do 83,48 m kw. Według wstępnych założeń czynsz miał wynosić ok. 11 zł za m kw.

Przedstawiciele miasta mówią, że w przyszłości powstaną kolejne inwestycje. W planie jest m.in. budowa mieszkań w byłej szkole w Bronowie, remont lokali na ul. Ogrodowej 2 w Pleszewie, ale także budowa kolejnych bloków - w ramach tzw. Społecznej Inicjatywy Mieszkaniowej. Władze chcą przyciągać do Pleszewa potencjalnych najemców tanim wynajmem. Samorząd zapowiedział już rozpoczęcie prac nad nowym projektem, skierowanym do młodych. Na czym ten ma polegać?

- Inkubator mieszkaniowy, bo tak to nazwaliśmy, to mieszkania - małe kawalerki, dla osób młodych, do 30. roku życia. Chodzi o osoby, które już pracują, ale nie stać ich na najem komercyjny. Będą więc płacić określone stawki przez gminę, ale tylko przez określony czas - później muszą już poszukać czegoś własnego albo płacić określoną opłatę. To coś nowego, skierowanego właśnie dla osób do 30. roku życia - pracujemy nad tym - opowiada burmistrz Arkadiusz Ptak.

„Nie widzę perspektyw na to, żeby nowe mieszkania taniały”. Z Mariuszem Sitnickim, właścicielem kancelarii nieruchomości „Sitniccy” z Pleszewa rozmawia Bartosz Grześkowiak.

Jak ocenia pan obecną sytuację na krajowym rynku mieszkaniowym? Jeszcze rok temu można było przeczytać nagłówki, że ceny mieszkań „szaleją”, obecnie można trafić na analizy pokazujące, że te zahamowały.

Przede wszystkim w ostatnim czasie mamy do czynienia z bardzo dynamiczną sytuacją i brakiem stabilności. To co było w poprzednich latach charakterystycznym elementem wielu rynków, w tym rynku mieszkaniowego, czyli pewnego rodzaju stabilizacja oraz wiążące się z nią trendy długoterminowe, a co za tym idzie perspektywy - w ciągu ostatnich dwóch lat zupełnie uległy zmianie.

Dlaczego?

Pandemia czy wybuch wojny w Ukrainie – już choćby te dwie sytuacje bardzo istotnie wpłynęły na rynek mieszkań w kraju, wskutek tego i w Pleszewie. Teraz obserwujemy bardzo krótkoterminowe trendy. Na przykład dwa lata temu wraz z obniżaniem oprocentowań lokat i rozwojem dynamiki inflacji, na rynku mieszkaniowym zaczął pojawiać się duży czynnik popytowy przy stosunkowo ograniczonej podaży.

Czyli było zapotrzebowanie na mieszkania, ale tych - nie było.

Tak, chociaż jeśli chodzi o nasz pleszewski rynek, to ta podaż bardzo wzrasta. Głównie dzięki budowie wielu inwestycji na rynku pierwotnym – zarówno w celu sprzedaży ich na własność, jak i wynajmu. Trzeba też zaznaczyć, że my jako Pleszew dopiero nadrabiamy zaległości, których nie mają ościenne miasta. U nas przez wiele lat nie budowało się nic wielorodzinnego, poza inwestycjami Pleszewskiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego czy miejscowej spółdzielni mieszkaniowej. W Kaliszu, Ostrowie Wielkopolskim, Krotoszynie czy Jarocinie inwestycje deweloperskie hulały już kilka lat, zanim pojawiły się u nas.

Dlaczego jesteśmy do tyłu?

Z kilku powodów. Jednym z nich jest to, że z realizowaniem inwestycji w Pleszewie przed długi czas wstrzymywali się sami deweloperzy. Prowadzili inwestycje od strony Poznania – w Swarzędzu, Wrześni, Krotoszynie, Jarocinie. Trudno powiedzieć dlaczego oceniali Pleszew, jako nieperspektywiczny. Myślę, że kiedy zaczęło robić się ciasno na tamtych rynkach – pojawili się u nas. Mówię tutaj o zewnętrznych deweloperach. Długo jednak nie mieliśmy też własnych, lokalnych deweloperów – poza PTBS, które sukcesywnie budowało osiedle przy ulicy Malinie. Obok bloków na Grunwaldzkiej postawionych przez spółdzielnię, była to właściwie jedyna inwestycja z rynku pierwotnego realizowana w ciągu wielu lat w naszym mieście.

Teraz mieszkania na rynku pierwotnym w naszym mieście sukcesywnie powstają i sprzedają się na pniu. Można też spotkać się z tezą, że jest ich zdecydowanie za mało. Jak pan to ocenia?

Trzeba mieć na uwadze to, że w porównaniu z rynkami ościennymi – kaliskim, ostrowskim czy jarocińskim - rynek pleszewski jest ciągle mały. Przede wszystkim w Kaliszu i Ostrowie buduje się zdecydowanie więcej i większy jest też popyt. Nasza oferta nie jest tak bogata, jak tamtejsza. Jeżeli chodzi o popyt na mieszkania, to na pewno obserwujemy w ostatnim czasie ujemne skutki załamania akcji kredytów hipotecznych, z którymi boryka się od jakiegoś czasu cały rynek. Mamy więc taką sytuację, że nie wszystkich stać na kupno własnego mieszkania. Oczywiście ten mankament w pewnym sensie jest rekompensowany w ten sposób, że część mieszkań jest nabywana w celach inwestycyjnych, a więc przez osoby, które później te nieruchomości wynajmują. Dodatkowo nie można zapomnieć o czynniku ożywiającym zainteresowanie z jednej strony najmem, ale i też zakupem mieszkań w celach wynajmu - a mianowicie kwestią uchodźców z Ukrainy, którzy znacznie zasilili nasz rynek najemców. Jeśli chodzi o sam rynek pleszewski, to musimy też mieć na uwadze, że jesteśmy gminą, która co do ilości mieszkańców od wielu lat się kurczy, co też ma wpływ na ilość mieszkań, które u nas powstają. Biorąc jednak pod uwagę inwestycje, które są realizowane w Pleszewie, ale też te, które dopiero mają być realizowane - myślę, że możemy pozytywnie ocenić nasz rynek.

Za nowe lokum od dewelopera zapłacimy dziś już 6 tys. zł za m2. Jak wypadamy na tle ościennych miast, jeśli chodzi o ceny mieszkań na rynku pierwotnym?

Te ceny są podobne - z jednym wyjątkiem. Zarówno w Kaliszu, jak i Ostrowie są inwestycje deweloperskie, które są sprzedawane już za ponad 8 tys. zł za m2. Dlaczego? To rynki, na których bardziej liczą się już lokalizacje inwestycji i występują lokalizacje „topowe”. W takich miejscach inwestycje o wysokim standardzie, w stanie deweloperskim sprzedaje się nawet za 8,5 tys. zł od m kw., a z wykończeniem – za ponad 10 tys. zł.

Mniej zapłacimy za mieszkanie z rynku wtórnego, chociaż patrząc na pleszewskie oferty – nie jest to złota reguła.

Każdy segment rynku rządzi się swoimi prawami. W starym budownictwie, na przykład w kamienicy, można kupić mieszkanie taniej. Mamy też wiele nieruchomości w zasobach spółdzielni mieszkaniowej w Pleszewie. Bardzo popularne jest Osiedle Reja, zwłaszcza dla osób starszych, które wyprowadzają się z terenów wiejskich, w związku z wiekiem i niedogodnościami życia na wsi. W budynkach z okresu PRL, czyli właśnie na Osiedlu Reja, Mieszka I czy Bolesława Krzywoustego oczywiście można kupić mieszkanie taniej niż z rynku pierwotnego, ale wcale nie musi tak być. Wszystko zależy od standardu. Jeżeli mieszkanie jest do remontu – to cena jest oczywiście odpowiednio niższa.

Jak ocenia pan ceny najmu w naszym mieście?

Są one mocno zróżnicowane, bo również zależą od wielu czynników - od powierzchni lokalu, kondygnacji, opłaty poza odstępnym i wielu innych standardów. Obecnie tych ofert najmu mieszkań jest bardzo mało, kiedyś było więcej. Ceny zaczynają się właściwie od 1 tys. zł. Można trafić od czasu do czasu na niższą, ale są to wtedy niewielkie lokale i w starszym budownictwie. To również zwykle mieszkania o niższym standardzie i wygodach w stosunku do tych, które oferuje nowsze budownictwo czy nawet budownictwo z zasobów spółdzielni mieszkaniowej. Z drugiej strony są też oczywiście lokale z ogródkami i o większej powierzchni, w przypadku których siłą rzeczy stawki czynszu będą odpowiednio wyższe.

Jakie są pana prognozy co do przyszłych cen mieszkań w Pleszewie?

Niełatwo jest prognozować. Chociażby z tego względu, jak wiele zmiennych i dynamicznych czynników wpływa teraz na rynek. Oczywiście dużą rolę odgrywają kwestie lokalne, które powodują, że w danym okresie na naszym rynku pewne zjawiska mogą występować w większym nasileniu niż w sąsiednich. Wyjątkową sytuacją, jest chociażby ta, że rynek pleszewski nadrabia pewne zaległości w stosunku do tego, co było wcześniej. Obecnie nie widzę perspektyw na to, żeby nowe mieszkania taniały. Musimy mieć na uwadze m.in. ceny materiałów budowalnych, które w ostatnim czasie rosły, czy wymagania, które są stawiane w stosunku do nowego budownictwa, związane z ich docelową zeroemisyjnością. Patrząc wstecz, dwa czy trzy lata do tyłu, każda kolejna inwestycja deweloperska była budowana i sprzedawana za wyższą cenę i myślę, że ten trend w najbliższym czasie nadal będzie się utrzymywał. Oczywiście trzeba pamiętać, że są różne inwestycje – budowane w różnym standardzie, z różnej jakości materiałów, w różnej lokalizacji i przez różnych deweloperów. To będzie miało wpływ na to, że te ceny pomiędzy nieruchomościami będą zróżnicowane. Obecnie nie prognozowałby jednak spadku ceny za m2 nowego mieszkania w stanie deweloperskim – czyli kształtującej się na poziomie ok. 6 tys. zł.

Dużo mówi się teraz o programie rządowym „Pierwsze Mieszkanie”, który ma ruszyć od lipca. Jak on może wpłynąć na sytuacje na naszym rynku mieszkaniowym?

Nie znamy jeszcze wszystkich jego szczegółów, właściwie wiele przepisów będzie dopiero przygotowywanych. Niewątpliwie zwiększenie popytu z tego względu w jakimś zakresie nastąpi, natomiast musimy mieć na uwadze, że ta pomoc ma być adresowana głównie do osób, które nie mają możliwości zakupu mieszkania w warunkach rynkowych. Moim zdaniem będzie to zaledwie wypełnianie luki, która została spowodowana tym, że znacznie spadała w ostatnim czasie ilość kredytów hipotecznych udzielanych przez banki. Tylko w zeszłym roku, licząc w skali całego roku, wartość udzielonych kredytów hipotecznych zmniejszyła się o ponad 40 proc. rok do roku. Prognozy Biura Informacji Kredytowej są takie, że w tym roku również będzie spadek. Czas pokaże, jak te wszystkie działania wpłyną na rynek. Jak już mówiłem - mamy do czynienia z dużą dynamiką i krótkimi trendami - właściwie w tej chwili już półrocznymi czy rocznymi – więc każdy okres przynosi nam jakieś nowe zjawiska.

CZYTAJ TAKŻE: W Pleszewie powstanie 150 nowych mieszkań do końca 2023 roku?

CZYTAJ TAKŻE: Pleszew i okolice z góry. Zobaczcie niesamowite ujęcia z drona! [FOTO]

Pleszew Wynajem (1)

Ile wydamy na mieszkanie w Pleszewie?